Kolme kysymystä ratkaisee kaiken.
Vastaa niihin järjestyksessä. Jokainen on välttämätön seuraavalle.
Kolme kysymystä
Koko asia pelkistyy kolmeen loogiseen kysymykseen. Vastaa niihin järjestyksessä.
Kysymys 1: Kuka on rakennuttaja?
B ostaa tontin ja hänestä tulee tontin omistaja ja haltija. B hakee tontille rakennusluvan. Rakennuslupa myönnetään B:lle.
Tontille rakennetaan talo, jonka B myöhemmin myy A:lle yksin 100 %:n omistuksella. B ei ole koskaan ostanut taloa kokonaisuudessaan keneltäkään.
B:n aviomies on rikosoikeudenkäynnissä sanonut, että rakennushanke on ollut henkilökohtainen, ei minkään yrityksen/urakoitsijan hanke (r_17-1465 s.3).
Myyntiesitteessä B ilmoittaa, että talo on itselle rakennettu. Kuntotarkastusraportissa lukee, että omistaja on rakennuttaja.
Onko B rakennuttaja?
Kysymys 2: Mikä on Z:n arvo?
Z on loppukatselmus.
Lähtökohtaisesti loppukatselmus on tekemättä, jolloin Z = 0.
Hyväksytyn loppukatselmuksen tapauksessa Z = 1.
Rakennuslupa on rauennut 12.9.2011.
Loppukatselmus on tehty 9.10.2020.
Mikä on Z:n arvo?
Kysymys 3: Syntyikö kauppa X?
On neljä toimijaa: A (ostaja), B (myyjä), C (välittäjä), D (viranomainen).
A tekee B:lle ehdollisen ostotarjouksen X:stä. Ostotarjouksessa on voimaantuloehto, jonka sisältö on, että Z pitää olla 1, jotta voimaantuloehto täyttyy.
C toimii välittäjänä kaupassa. C tarkistaa, että Z saa arvon 1 ennen kuin kauppa X:stä voidaan tehdä.
D on viranomainen. D voi antaa toimivaltansa puitteissa Z:lle arvon 1.
B ja C vakuuttavat, että Z = 1. C kirjoittaa kauppakirjan X:stä, koska on sitä mieltä B:n kanssa, että Z = 1.
Ehtoa ei laiteta enää kauppakirjaan, koska ostotarjouksen ehdon täyttyminen tekee ehdon kauppakirjassa tarpeettomaksi. B ja C ovat sitä mieltä, että kauppakirjaan ei tarvitse enää merkitä ehtoa Z:sta, koska Z on jo 1.
Koska ehto on täyttynyt (Z = 1), A allekirjoittaa kauppakirjan. Vielä ennen kauppakirjan allekirjoitusta A pyytää voimaantuloehtoa myös kauppakirjaan, mutta C kieltäytyy sitä sinne laittamasta, koska se on tarpeeton.
Kaupan jälkeen käy ilmi, että Z = 0, koska D:llä ei ollut toimivaltaa asettaa Z:lle arvoksi 1, vaikka se niin teki.
D on ollut ratkaisevassa asemassa, että kauppakirja on allekirjoitettu.
Onko kauppa X koskaan syntynyt?
Ostotarjouksen voimaantuloehto
Ostotarjouksemme sisälsi selkeän ehdon: kauppa syntyy vain, jos kiinteistöllä on hyväksytty loppukatselmus.
Emme halunneet ostaa taloa, jota viranomaiset eivät ole tarkastaneet ja hyväksyneet. Tämä oli tietoinen valinta – suoja, jonka olisi pitänyt toimia.
Ehdon tarkoitus oli varmistaa, että rakennus on laillisesti valmis ja turvallinen asua.
Loppukatselmus ilman edellytyksiä
Naantalin rakennusvalvonta teki loppukatselmuksen 9.10.2020. Mutta:
Loppukatselmuksen esteet
- Rakennuslupa oli rauennut – lupa myönnettiin 2006, mutta se raukesi MRL 143 §:n mukaan viiden vuoden kuluttua. Loppukatselmus tehtiin 9 vuotta raukeamisen jälkeen.
- Kellarikerrokseen ei ole koskaan haettu lupaa – osa rakennuksesta on rakennettu kokonaan ilman rakennuslupaa.
- Pohjatutkimus on tekemättä – MRA 49 §:n edellyttämää tutkimusta ei ole koskaan tehty.
- Hyväksytyt rakennesuunnitelmat puuttuvat – rakennusvalvonta ei pysty esittämään hyväksyttyjä suunnitelmia.
- Rakennekatselmus on mahdoton – väitetysti tehty, mutta sitä ei ole voitu laillisesti tehdä ilman rakennesuunnitelmia.
- Rakennustyön tarkastusasiakirja puuttuu – MRL 150 §:n ja MRA 77 §:n edellyttämää dokumenttia ei ole koskaan laadittu.
- Rakennusvaiheiden tarkastukset puuttuvat – pohjakatselmus, savuhormikatselmus, sijaintikatselmus, KVV- ja IV-katselmukset tekemättä.
- Sähköasennusten käyttöönottotarkastus tekemättä – sähkölaitteiston turvallisuutta ei ole koskaan todennettu lain edellyttämällä tavalla.
- Vastaava työnjohtaja puuttuu – ei haettu eikä nimetty, kuten MRA 70 § edellyttää.
Maankäyttö- ja rakennuslain 153 § on yksiselitteinen: loppukatselmusta ei saa toimittaa ennen kuin rakennus on valmis ja kaikki tarkastukset on tehty.
Yksikään näistä edellytyksistä ei täyttynyt.
Rikotut lait ja määräykset
Rakennushankkeessa on rikottu järjestelmällisesti rakentamista koskevaa lainsäädäntöä:
Maankäyttö- ja rakennuslaki (MRL)
- 125 § – Kellarikerroksesta puuttuu rakennuslupa
- 131 § – Rakennuslupahakemus ei täyttänyt vaatimuksia, pohjatutkimus puuttuu
- 134 § – Erityissuunnitelmia ei ole hyväksytty
- 143 § – Rakennuslupa on rauennut, jatkoaikaa ei haettu
- 149 § – Rakennustyön valvonta laiminlyöty
- 150 § – Sijainti ja korkeusasema eivät täytä luvan ehtoja
- 153 § – Loppukatselmus hyväksyttiin ilman voimassa olevaa lupaa ja pakollisia tarkastuksia
- 180 § – Rakennushankkeen lainmukaisuus laiminlyöty
Maankäyttö- ja rakennusasetus (MRA)
- 49 § – Pohjatutkimus tekemättä
- 66 § – Käyttö- ja huolto-ohje puuttuu
- 70 § – Vastaava työnjohtaja hyväksymättä
- 76 § – Asiakirjat ja tarkastukset puutteellisia
- 77 § – Tarkastusasiakirja puuttuu kokonaan
- 79 § – Asiakirjoja ei ylläpidetty lain edellyttämällä tavalla
Rakentamismääräyskokoelma (RakMK A1)
- A1 3.4.1 – Loppukatselmuksessa ei varmistettu lain vaatimusten täyttymistä
- A1 6.2.2 – Tarkastukset ja asiakirjojen ylläpito puutteellisia
- A1 7.3.1 – Loppukatselmuksen edellytyksiä ei tarkastettu
- A1 10.1 – Turvallisuus- ja terveellisyysmääräyksiä ei noudatettu
- A1 10.3 – Loppukatselmusta ei haettu luvan voimassaoloaikana
- A1 10.5 – Rakennusluvan ehtojen täyttymistä ei varmistettu
Sähköturvallisuuslaki
- 17 § – Käyttöönottotarkastus jätetty tekemättä
Rakennusluvan ja aloituskokouksen määräykset
- Vastaava työnjohtaja – ei haettu eikä nimetty
- Rakennesuunnitelmat puuttuvat
- Pohjatutkimus tekemättä
- Pohjakatselmus tekemättä
- Sijainnin merkintä tekemättä
- Rakennekatselmus – ei voitu laillisesti tehdä ilman suunnitelmia
- Savuhormikatselmus puuttuu
- Sijaintikatselmus puuttuu
- Vesi- ja viemärilaitteiston katselmus puuttuu
- Ilmanvaihtolaitteiston katselmus puuttuu
- Rakennustyön tarkastusasiakirja puuttuu
- Rakennustuotetietokansio puuttuu
Tämä ei ole tulkintakysymys. Nämä ovat tosiseikat.
Oikeussuojan umpikuja
Kun yritimme saada loppukatselmuksen laillisuuden tutkittavaksi, törmäsimme täydelliseen kehään:
Kehäpäätelmä
- Korkein hallinto-oikeus: “Loppukatselmus ei ole valituskelpoinen päätös. Emme voi kumota sitä.”
- Käräjäoikeus: “Emme voi arvioida loppukatselmuksen lainmukaisuutta, koska hallintotuomioistuin ei ole kumonnut sitä.”
- LähiTapiola (riippumaton): “Asia kuuluu käräjäoikeuteen – kyse on vahingonkorvausasiasta, joka olisi mahdollista sellaisenaan saattaa käsiteltäväksi käräjäoikeudessa.”
KHO sanoo: ei voi kumota, koska ei ole valituskelpoinen.
Käräjäoikeus sanoo: ei voi arvioida, koska ei ole kumottu.
LähiTapiola sanoo: asia kuuluu käräjäoikeuteen.
Vakuutusyhtiön vahvistus: Toimivaltaepäselvyys on todellinen
LähiTapiola Varsinais-Suomi teki 15.1.2026 päätöksen, joka paljastaa oikeusjärjestelmän rakenteellisen ongelman.
Vakuutusyhtiön alkuperäinen päätös 29.10.2025:
“Valvontaviranomaisen toimivallan arviointi kuuluisi hallinto-oikeuden toimivaltaan, jolloin kyseessä olevaa asiaa ei olisi mahdollista saattaa käsiteltäväksi käräjäoikeudessa.”
Korjattu päätös 15.1.2026 (oikaisupyynnön jälkeen):
“Korvaamme asianne hoidosta aiheutuvat välttämättömät ja kohtuulliset asianajo- ja oikeudenkäyntikulut siltä osin, kuin asiassa on kyse Naantalin kaupunkia vastaan olevasta vahingonkorvausasiasta, joka olisi mahdollista sellaisenaan saattaa käsiteltäväksi käräjäoikeudessa.”
Kun ammattitoimija, joka arvioi oikeudellista riskiä päivittäin, on eri mieltä tuomioistuimen kanssa siitä, mihin asia kuuluu – oikeusjärjestelmässä on rakenteellinen ongelma.
Huomionarvoista: Myös vakuutusyhtiö teki aluksi saman virheen kuin käräjäoikeus. Mutta toisin kuin tuomioistuin, vakuutusyhtiö korjasi päätöksensä, kun sille osoitettiin virhe.
Kukaan ei tutki laillisuutta.
Mutta riippumaton kolmas osapuoli vahvistaa: asia kuuluu käräjäoikeuteen.
Ehto ei täyttynyt
Loppukatselmus edellyttää voimassa olevaa rakennuslupaa. Rakennuslupa oli rauennut. Pakolliset tarkastukset puuttuivat. Osa rakennuksesta oli luvaton. Rakentamista koskevaa lainsäädäntöä rikottiin järjestelmällisesti.
Loppukatselmus oli laiton.
Laiton loppukatselmus ei voi täyttää kaupan voimaantuloehtoa.
Jos ehto ei täyttynyt, kauppaa ei syntynyt.
Oikeustoimilain mukaan oikeustoimi, jonka voimaantuloehtoa ei ole täytetty, ei sido osapuolia. Ehdon täyttymättä jääminen ei ole tulkintakysymys – se on tosiseikka.
Tämä on asian oikeudellinen ydin.
Kaikki muu – viranomaisketju, valitukset, vuosien työ – johtuu siitä, että kukaan ei tutki näitä kolmea kysymystä.
Lue viranomaisketju →